对于贷款购房者来说，抵押贷款利率是其购房决策中的一个重要考虑因素。还款年限和抵押贷款利率在一定程度上影响了买家的购买意愿。
自今年以来，许多购房者发现他们所在城市的抵押贷款利率已经下降，北京和其他城市的第一个抵押贷款利率已经恢复“4时代”，山东济宁、广东清远等地的抵押贷款利率甚至回归“3时代”，引起了社会的广泛关注。
抵押贷款利率的下降对购房者有什么影响？随着抵押贷款利率的变化，房地产市场呈现出什么新的趋势？我们的记者接受了采访。
LPR降低带动房贷利率下降
凑足首付，贷款买房，是很多买家关心的话题。
三十岁的罗纳尔迪尼奥两年前在深圳买了一套期房，房子还没有交付，她已经还清了两年的抵押贷款。“我申请贷款时，抵押贷款利率为4.95%。最近收到银行发来的短信，提醒住房贷款年利率下调到4.6%，这意味着月供压力。”小罗说。
自今年年初以来，许多城市的抵押贷款利率一直在下降。据贝壳研究所统计，今年9月，103个重点城市主流第一套抵押贷款利率为4.15%，第二套抵押贷款利率为4.91%，较上月分别下降17%BP（基点）、15BP，与去年相比，分别下跌159BP、108BP。
“抵押贷款利率的变化与宏观经济趋势有关。”中国人民大学中国资本市场研究所联合院长赵锡军告诉我们，今年以来，国家在财政政策和货币政策方面采取了多项措施。在房地产领域，LPR降低已成为稳定房地产市场的一个重要方面。近年来，许多城市的抵押贷款利率下降了LPR变化直接相关。
据了解，所谓“LPR”即贷款市场报价利率由包括大、中、小银行在内的18家银行根据其对最佳客户的贷款利率和公开市场运营利率加分形成，然后由国家银行间银行间借贷中心计算。LPR全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据，包括一年期和五年期以上两个品种。与相对固定的贷款基准利率相比，LPR它往往会随着市场的波动而上升或下降，这通常会对抵押贷款利率产生一定的影响。
记者发现，今年以来LPR经历了三次下调。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年期LPR3.7%，5年以上LPR为4.6%，10个基点和5个基点分别下调；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，3.7%，5年以上LPR8月22日，1年期为4.45%LPR3.65%，5年以上LPR为4.3%，分别比上一期下调5个基点和15个基点。目前最新LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。
“8月5年以上LPR9月份住房信贷环境进一步宽松，整体住房贷款利率再次下降。”贝壳研究所市场分析师刘丽杰介绍。据贝壳研究院统计，截至9月19日，86个城市房贷主流利率已低至首套4.1%，二套4.9%。从城市线来看，一线城市房贷利率较高，第一套平均4.6%，第二套平均5.13%；二三线城市平均利率相对较低。
一些购房者考虑提前偿还贷款
抵押贷款利率的下降意味着购房者的月供将会减少。据估计，9月份部分城市首套抵押贷款利率同比下降166BP，按100万元商业贷款本金和30年期等额本息还款计算，平均每月可减少约1013元的月供，需偿还的利息总额可减少约36万元。
一些购房者开始考虑提前还贷，降低利率和月供。2020年底，北京白领李琪在朝阳区买了一套两居室，他告诉记者：“我的抵押贷款是去年1月批准的，当时是4.65%LPR报价加上北京55BP我目前的房贷利率是5.2%。五年以上LPR下调4.3%，加55BP，也就是说，北京新发放的第一套房商贷利率为4.85%。我身边一些合格的朋友已经在咨询中提前还贷，但我的房贷利率要到明年1月才能调整。如果当时房贷利率低于5.2%，我也会申请提前还贷。”
上海一家大型国有银行的个人贷款经理也向记者证实，受理LPR下调影响，抵押贷款利率下降，确实有很多买家想提前偿还贷款，“申请提前还款的年轻人大多是刚买房几年的年轻人。他们大多申请商业贷款或混合贷款，还款压力很大。”
从贷款模式来看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但无论如何，降低抵押贷款利率都有可能刺激买家提前偿还贷款。赵锡军分析，对于股票抵押部分，如果买家选择以固定利率贷款，那么在市场利率下降的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会有提前还款的压力。对于选择以浮动利率贷款的购房者来说，抵押贷款利率的下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能考虑提前偿还贷款，以降低整体购房成本。“当购房者选择提前偿还贷款时，他们节省的这部分资金可以用于其他消费，也可以促进经济发展。”赵锡军说。
降低抵押贷款利率对刚需购房者也是一大好处。据业内人士分析，对于愿意买房的消费者来说，低房贷利率是他们买房的好时机，也能对楼市的复苏起到积极作用。“低利率和快速贷款有助于降低购房成本，加快购房流程，在一定程度上促进了早期市场的阶段性修复。”刘丽杰认为，部分一二线重点城市的抵押贷款利率仍处于较高水平，未来仍有下调空间。
满足住房需求的一揽子政策
从延长时间轴来看，今年以来，中国不仅多次下调LPR释放政策红利，打出一系列有利的楼市“组合拳”，出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限、提高公积金提取等政策。
9月29日，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会再次发布通知，决定分阶段调整差异化住房信贷政策，提出2022年6月至8月新建商品房销售价格环比同比下降的城市，放宽2022年底前首套商品房商业个人住房贷款利率下限。
“出台这项政策措施有利于支持城市政府‘因城施策’充分利用政策工具箱，促进房地产市场的稳定健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可以协商确定第一套住房贷款的具体利率水平，有利于减少居民的利息支出，更好地支持刚性住房需求。”中国人民银行相关负责人表示。
根据易居研究所智库中心提供的数据，哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地至少有23个城市符合央行发布的上述新政策要求。“新政策的出台反映了国家充分利用抵押贷款政策工具，引导房地产市场健康发展的方向。”易居研究院智库中心研究说。
随着各种有利措施的实施，房地产市场也呈现出一定的复苏趋势。据国家统计局统计，1月至8月，全国商品房销售面积同比下降23%，比前7月下降0.1个百分点；商品房销售额下降27.9%，下降0.9个百分点。值得注意的是，中小型住宅销售的下降幅度较大。
“对大多数居民来说，大量刚性住房需求和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究所研究员赵秀池告诉记者，随着抵押贷款利率的下降和一系列宽松的房地产金融政策的出台，有效需求的释放反映在中小型住房需求的复苏上，“目前，我国城市化进程仍在加快，每年进城人口超过1000万，衍生出大量刚性住房需求和改善性住房需求。因此，仍有必要通过调整抵押贷款利率和首付比例来稳定房地产市场。在此过程中，应注意分类政策和城市政策，增加对中小企业的支持。此外，在老龄化的背景下，一些三四线城市还应考虑大城市溢出的养老住房需求。”
9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局发布公告，明确2023年底前，对出售自有住房并在现有住房出售后一年内在市场上重新购买住房的纳税人给予退税优惠。
赵锡军认为，实施个人所得税退税优惠、降低抵押贷款利率等措施反映了中国坚持“房住不炒”总体定位。“从长远来看，我们应该坚持从满足住房需求开始，继续促进降低住房交易成本，更好、更广泛地满足人们的生活需求。”他说。(记者 廖睿灵）